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一、地產開發商模式

    地產開發商模式是開發者在工業園區或其它地方獲取土地，以整體開發或訂制式 開發的形式建設產業物業產品，如產業綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉 讓或合資等方式進行項目經營和管理，最后獲取開發利潤的模式。

     地產開發商可通過以下三種方式盈利：
     第一，物業出售，即出售產業物業獲取利潤，由于產業地產前期開發投資巨大， 且我國缺乏暢通的產業地產融資通道，地產開發商不得不提高產業物業出售比例 以迅速回籠資金。
     第二，物業出租，即通過持有的方式對物業進行出租獲取租金收益，由于我國工 業用地政策有很強的區域個性，很多地方規定，工業用地上的物業產權不能分單 元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業出售的獲利通道，開發商不得不持有并出 租物業，以獲取穩定的租金，持有物業雖然資金回收較慢，但能使開發商獲取物 業增值收益。
     第三、提供服務，即通過提供入駐企業所需的基礎配套服務和增值服務獲利。在 專業分工越來越細化的時代，企業對人力資源、金融投資、科技信息等專業化、 增值型服務的需求越來越多，基礎性的物業服務已經不能滿足企業的需求。提供 配套的產業服務在提高園區的招商能力的同時，也蘊藏著巨大的利潤空間。如綠 天使產業園的產業鏈服務體系，通過提供人才、資本、技術、信息、市場、商務、 政策等增值性服務，建立產業配套服務體系，打造一個以企業為核心的產業生態圈。
     作為開發運營商，至少需同時具備以下三大能力：產品開發能力，物業產品是地 產開發商的生命線，也是能否打動客戶的關鍵，首先應具有豐富多樣的產品體系， 如產業綜合體、總部綜合體等，而且其產品體系還應根據客戶的需求不斷調整升 級；產業招商能力，招商是提高產品去化率的關鍵，也是實現滾動開發的保障， 必須成立專業而強大的招商團隊，采用多種招商渠道和策略，挖掘符合自身產品 定位的有效客戶；產業服務能力，在招商優惠政策趨同的形勢下，園區服務成為 提升園區綜合競爭力和招商成功率的重要砝碼，園區可圍繞“創意孵化、創業初 期、企業成長、規模擴張、上市準備”的企業生命周期鏈條，構建全面的企業服 務體系，如創業培訓、市場開發、科技推廣、融資擔保、管理咨詢、知識產權服 務、上市輔導等。

二、產業新城開發商模式

     產業新城開發商模式大致如下：A 政府與 B 產業新城開發商就 C 產業新城（一般 為十幾平方公里甚至幾十平方公里）的開發達成合作協議，在規定的合作年限內， B 開發商負責地塊內的土地平整、道路管廊等基礎設施建設工作，學校、醫院、 文化、體育公共設施建設及運營管理工作，產業規劃、項目招商、宣傳推廣等產 業發展服務工作，空間規劃、建筑設計、物業管理、公共項目維護等基礎性服務 工作等；于此同時，B 開發商以 C 產業新城內所新產生收入的該級政府地方留成 部分的一定比例（即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入）作為投資回報，如 新產生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等；合作期限結束后，B 開發 商將 C 產業新城的基礎設施公共設施產權及經營權無條件已交給 A 政府。

 

三、產業投資商模式

     產業投資商模式以“基地+基金”雙輪驅動模式的開發商。與地產開發商模式和 產業新城開發商模式相比，產業投資商不僅將資金投向產業地產，同時還將資金 投向入駐園區的企業。產業投資商的商業模式如下：產業投資商首先向社會資本 募集園區開發基金，該基金不僅投向產業園區進行土地及產業物業開發，同時還 投向具有市場前景的科技型創新企業，用投資的方式吸引大批創新企業入駐，產 業投資在實現資本溢價的同時還是帶動園區資產增值，這也是目前綠天使產業園 在積極努力發展的方向，并且也已取得了階段性的成果。
     產業投資商可通過園區運作、資本運作、基金管理三種方式盈利。園區運作，園 區業務仍為產業投資商的主要業務之一，與地產開發商和產業新城開發商類似， 產業投資商也可通過出讓園區土地、租售產業物業獲取收益；資本運作，產業投 資商發揮充分熟悉入駐企業的優勢，采用產業投資基金或物業入股的方式對成長 型企業進行孵化、培育，待孵化企業被并購或上市后，透過分享企業成長的紅利 來獲得資本增值，形成既當“房東”又當“股東”的模式；基金管理，管理發行 的產業投資基金，收取基金管理費也是產業投資商重要的獲利渠道。

     作為產業投資商，其需要具備園區開發運營的產品開發能力、產業服務能力、和 產業招商能力外，還至少需要具備基金募集和產業投資兩大能力，其中，基金募集能力是指基金主發起方大規模、快速度向社會募集資本的能力，一般與基金管 理團隊的經驗、有無政府引導基金、第三方理財機構的營銷能力等因素有關；產 業投資能力是指高質量向潛在的產業項目投資的能力，該能力可通過組建高質 量、經驗豐富的基金管理團隊實現。

四、基金投資商模式

     基金投資商模式是國際流行的以 Reits 為核心的輕資產運作的產業地產商業模 式，基金投資商通過發行工業地產基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有 方，如制造企業合作，收購該物業后進行現代化改在并將改造好的物業回租給合 作方，或者其通過拿地新建工業物業的形式吸引潛在客戶入駐，當工業物業的入 駐率達到一定水平，每年能夠產生可觀而穩定的現金流時，通過發行 Reits 的方 式對物業進行資本化運作，完成一輪的資本循環，進而從事下一輪投資。
     基金投資商主要通過以下兩種方式盈利：物業租賃，無論對老廠房進行改造還是 新建工業物業，其目的都是將工業物業進行出租，賺取穩定的現金流，較高的物 業出租率是獲取穩定租金的基礎，也是將物業進行資本化運作的基礎；物業資本 化，一般而言，通過物業租賃需要 10 年左右的時間回收成本，為提高資金周轉 速度以實現快速滾動開發，必須對成熟的物業進行資本化運作，發行 Reits 即是 常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物 業增值收益。
     對于基金投資商而言，其最為關鍵的能力是資本對接能力和資產管理能力。基金 投資商只有對金融知識、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能再前 期的并購和物業投資未來的資本運作上對接資本市場，從而保證公司在業務開拓 上能夠獲得足夠的資金發展動力和清晰的退出渠道，維持公司投資運轉?；鹜?資商的自身定位決定了其必須具備足夠強大的資產管理能力，才能對物業進行持 有運營，對物業升值和資產價值成長周期有敏銳的判斷和把握，保證公司業績的 可持續發展。為了同時具備資本對接能力和資產管理能力，基金投資商必須成立 專門的部門具體負責。
     總之，綠天使認為產業園區的四種商業模式均有內在的資本運作邏輯、盈利方式 以及核心能力要求，對于產業園區開發運營商，尤其是新進的產業園區開發商而 言，該四種模式沒有優劣之分，只有適合不適合之說，產業園區開發商還需根據 自己的資源、能力狀況，選擇適合自己的商業模式，以幫助自己在產業園區開發 建設領域少走彎路、錯路、冤路。