園區(qū)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，推動(dòng)著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。進(jìn)入園區(qū)存量時(shí)代，運(yùn)營(yíng)成為園區(qū)差異化的重要手段，也是園區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。未來(lái)，提升園區(qū)品牌價(jià)值要重點(diǎn)依靠運(yùn)營(yíng)管理。
運(yùn)營(yíng)服務(wù)不等同于園區(qū)服務(wù)，不僅僅是簡(jiǎn)單的物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)，更不是提供一款A(yù)PP、一個(gè)平臺(tái)就能稱為智慧運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)包含的眾多方面，例如招商策略的制定、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建、園區(qū)社群活躍性的提升、園區(qū)品牌的塑造等。
園區(qū)物業(yè)管理涉及通信網(wǎng)絡(luò)、水、電、保潔、安保等事宜，應(yīng)具有專業(yè)化的管控流程、規(guī)范化的管理體系以及應(yīng)急性的處置措施。針對(duì)不同產(chǎn)業(yè)的園區(qū)還要進(jìn)行個(gè)性化管理。例如，電商產(chǎn)業(yè)園需要考慮企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)的特殊需求及物流配送運(yùn)輸?shù)膮f(xié)作，工業(yè)園區(qū)需要考慮廢料排放的管理標(biāo)準(zhǔn)等。
園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)通常包含企業(yè)服務(wù)平臺(tái)搭建、園區(qū)公共關(guān)系建設(shè)招商、創(chuàng)業(yè)孵化，以及園區(qū)內(nèi)生發(fā)展等。總之，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)就是為產(chǎn)業(yè)的孵化、成長(zhǎng)、發(fā)展、壯大提供全生命周期的服務(wù)體系。
園區(qū)商業(yè)配套主要服務(wù)于入駐企業(yè)及生活居民，要體現(xiàn)園區(qū)運(yùn)營(yíng)“以客為尊、以人為本”的核心理念，一方面需要基礎(chǔ)的辦公配套、飲食服務(wù)，另一方面還需要完善的商務(wù)和文化配套設(shè)施，為企業(yè)及公眾提供最大的便利和福利。
園區(qū)運(yùn)營(yíng)需要自身實(shí)力夠硬，才能夠推動(dòng)園區(qū)發(fā)展步入正軌。但事實(shí)上，許多園區(qū)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)沒(méi)有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)甚至是外行人員，同時(shí)缺乏相關(guān)的運(yùn)營(yíng)人才培養(yǎng)培訓(xùn)體系，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)服務(wù)跟不上客戶需求，各種效益無(wú)法兌現(xiàn)。
企業(yè)入駐園區(qū)有著自身嚴(yán)格而精準(zhǔn)的戰(zhàn)略需求，無(wú)論是政府還是園區(qū)企業(yè)、公眾，不僅需要園區(qū)物理載體，更需要豐富的服務(wù)與資源生態(tài)。但是有些園區(qū)沒(méi)有足夠的資源與服務(wù)，不注重輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)建設(shè)，導(dǎo)致園區(qū)輕重資產(chǎn)失調(diào)。
有些園區(qū)并不結(jié)合實(shí)際情況，盲目照搬，最終導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)服務(wù)無(wú)法形成良性循環(huán)，人力、物力的支出大大超過(guò)服務(wù)產(chǎn)生收益，無(wú)法給園區(qū)產(chǎn)生附加價(jià)值，對(duì)園區(qū)品牌塑造也毫無(wú)幫助。
目前中國(guó)絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)還停留在以資產(chǎn)類收益為主要特征的“瓦片”經(jīng)濟(jì)時(shí)代，園區(qū)服務(wù)主要基于資產(chǎn)出租和設(shè)備設(shè)施維護(hù)展開(kāi)。
未來(lái)，以空間共享、復(fù)合功能為特點(diǎn)的新型創(chuàng)新空間將不斷涌現(xiàn)，增加對(duì)企業(yè)的吸引力的同時(shí)極大的提升了資產(chǎn)的整體價(jià)值。
以前的園區(qū)，大多分布在的城市的周邊區(qū)域，主要承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展的職能，未來(lái)將更多融入城市生活的功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，園區(qū)即社區(qū)/城區(qū)。
一是從城市發(fā)展角度看，隨著中國(guó)城市群建設(shè)和城市化加速，整個(gè)城市的生活商業(yè)功能與產(chǎn)業(yè)功能逐步走向融合，一如上世紀(jì)80年?yáng)|京都市圈的形成，大波士頓地區(qū)中央商務(wù)區(qū)與中央智力區(qū)的融合等，中國(guó)目前的珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀等地區(qū)的很多園區(qū)正在走向這種產(chǎn)城融合。
二是從單個(gè)園區(qū)發(fā)展來(lái)看，園區(qū)運(yùn)營(yíng)也從開(kāi)始的資產(chǎn)服務(wù)為主，到現(xiàn)在更加注重人的服務(wù)，園區(qū)在辦公、研發(fā)、生產(chǎn)等功能的基礎(chǔ)上，以人的需求為核心，構(gòu)建場(chǎng)景化的商業(yè)服務(wù)功能，如中關(guān)村東升科技園，以一卡通平臺(tái)為核心，搭建起健身、餐飲、休閑等多個(gè)生活場(chǎng)景空間和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，極大地提升了園區(qū)對(duì)人才的粘性。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，企業(yè)和產(chǎn)業(yè)資源才是產(chǎn)業(yè)園區(qū)最核心的資產(chǎn)，企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)將是未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)成敗的勝負(fù)手。
一是大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前需要盡快彌補(bǔ)以企業(yè)生命周期為主線的企業(yè)一站式服務(wù)。
二是在企業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，逐步發(fā)育產(chǎn)業(yè)級(jí)的服務(wù)，一方面高度重視搭建產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)，著力推動(dòng)園區(qū)驅(qū)動(dòng)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展和園區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的培育，推動(dòng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展，另一方面要逐步打破園區(qū)地理空間限制，整合產(chǎn)業(yè)相關(guān)創(chuàng)新、要素等資源集聚度和輻射力，以產(chǎn)業(yè)鏈為紐帶進(jìn)行產(chǎn)地協(xié)同化發(fā)展，這將成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)深圳、北京、上海三個(gè)全球性科創(chuàng)中心建設(shè)范圍內(nèi)的相關(guān)園區(qū)的重大任務(wù)和關(guān)鍵助手。
精進(jìn)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，需要不斷地選擇與塑造，從“園區(qū)有什么企業(yè)就用什么”逐步向“企業(yè)要什么園區(qū)就給什么”轉(zhuǎn)變，最終實(shí)現(xiàn)“企業(yè)所享，超出所想”。
要想提供精準(zhǔn)服務(wù)，必須了解企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)需求，在不斷的分析和完善的基礎(chǔ)上，提升與園區(qū)企業(yè)中高層對(duì)話的能力。一方面深入了解企業(yè)，不斷提高運(yùn)營(yíng)能力；另一方面不斷學(xué)習(xí)行業(yè)知識(shí)，了解創(chuàng)新理念，適應(yīng)服務(wù)變化。例如，針對(duì)龍頭企業(yè)對(duì)品牌發(fā)展、產(chǎn)業(yè)鏈集聚發(fā)展等需求，具備多元化的解決方案；滿足跨國(guó)公司對(duì)環(huán)境的舒適、空氣潔凈度等要求；初創(chuàng)企業(yè)對(duì)創(chuàng)業(yè)孵化、補(bǔ)貼扶助的需求等。
運(yùn)營(yíng)服務(wù)的核心理念是“以客為尊，以人為本”，要深入了解園區(qū)公眾的各類需求，為其提供幼兒教育、人才關(guān)愛(ài)、愛(ài)車服務(wù)、餐飲多元化、社交活動(dòng)等個(gè)性化服務(wù)，促進(jìn)企業(yè)招才留才、商務(wù)洽談，也將為自身贏得更多資源。
以園區(qū)服務(wù)與空間資源為基礎(chǔ)，搭建智慧運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，構(gòu)建大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)指揮中心、空間設(shè)施易聯(lián)易控系統(tǒng)等智慧平臺(tái)建設(shè)，針對(duì)不同園區(qū)定制高效科學(xué)的服務(wù)體系，以數(shù)字化深度融合園區(qū)物理空間的信息資源，建立以企業(yè)與人才為核心的產(chǎn)城生態(tài)圈，將空間、設(shè)施與散在的資源轉(zhuǎn)化為服務(wù)力，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的價(jià)值最大化，打造智慧園區(qū)新生態(tài)。
