關(guān)于“國進(jìn)民退”，業(yè)內(nèi)存在廣泛的誤解
1.民退是國進(jìn)的原因，是企業(yè)投資收縮的結(jié)果，地方發(fā)展需要有人承擔(dān)職責(zé)—2022年除了個(gè)別家底厚的、高瞻遠(yuǎn)矚的、亦或是有些愣的不要命的，哪個(gè)企業(yè)敢做逆周期投資？目前而言，以前規(guī)劃內(nèi)的很多二三四線城市已經(jīng)被主流企業(yè)徹底劃出的投資名單，但由于這些區(qū)域本身需要發(fā)展，特別是供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，那國資只能頂上。
2.國進(jìn)背景下市場化企業(yè)仍在參與，只是增加了“總局控盤”的角色。就筆者來看，大多數(shù)國資城投對(duì)于園區(qū)興趣程度是不高的，他們更感興趣的是為區(qū)域做一些招商引資的績效工程，而對(duì)于園區(qū)業(yè)務(wù)自身收益方面的關(guān)注程度并不高，而且自身在管理機(jī)制下，也需要市場化企業(yè)進(jìn)場，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)類似“總局控盤”與“分項(xiàng)執(zhí)行”的關(guān)系體系。事實(shí)上園區(qū)由于發(fā)展的長周期特點(diǎn)，確實(shí)需要這樣一個(gè)總局控盤角色，這樣才能保證更長周期發(fā)展。
3.無論誰進(jìn)誰退，園區(qū)的管制邏輯發(fā)生變化是行業(yè)變化的根本，從生意邏輯變成責(zé)任邏輯，長期追責(zé)等制度體系的建立對(duì)行業(yè)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。
國資城投走向“產(chǎn)業(yè)投資商+平臺(tái)運(yùn)營商”做好總局控盤。市場化企業(yè)走向“EPC+O”做好分塊執(zhí)行是未來方向。
對(duì)于園區(qū)運(yùn)營商而言，如何通過強(qiáng)化運(yùn)營能力，獲取各類資質(zhì)幫助EPC工程方去鎖定標(biāo)的是很關(guān)鍵的問題。
園區(qū)不只是城市層面的開發(fā)，更是對(duì)上對(duì)下都要有交代。在大方向研判正確的環(huán)境下，還要不斷的把握小趨勢、做出針對(duì)性動(dòng)作，無論結(jié)果成功與否，對(duì)上對(duì)下都是非常重要的交代。當(dāng)大家都招不到商的時(shí)候，能力就不是問題，態(tài)度才是問題。你看最近這一班班飛機(jī)向歐洲飛，我看大年初二飛出去的都有，去干啥呢 – 歐洲不行了趕緊去搶企業(yè)唄，這就是短趨勢，要抓住，而且不管成功與否，這也是態(tài)度問題。
園區(qū)是深化改革與創(chuàng)新的高地
如果對(duì)園區(qū)的理解只是在經(jīng)濟(jì)層面，那就狹隘了，園區(qū)是創(chuàng)新高地、是深化改革的先行區(qū)和試驗(yàn)區(qū)。例如當(dāng)年蛇口工業(yè)區(qū)、廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)等等，把握創(chuàng)新與改革的趨勢，站在更高維度上思考園區(qū)、分析園區(qū)就能理解園區(qū)一定能持續(xù)做下去的原因。
互聯(lián)網(wǎng)其實(shí)對(duì)園區(qū)產(chǎn)生了質(zhì)的影響
前一陣看到招蛇段院長的發(fā)言，深表認(rèn)同，互聯(lián)網(wǎng)其實(shí)對(duì)園區(qū)產(chǎn)生了質(zhì)的影響，在疫情期間很多企業(yè)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)問題都可以線上解決。按這個(gè)邏輯，園區(qū)的線下價(jià)值是被互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展快速降低的，所以園區(qū)一定要做好人的服務(wù)，但只是做好人的服務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
業(yè)務(wù)邏輯一定要硬，老板要想的足夠細(xì)，否則是解決不了問題的
實(shí)業(yè)體系出來的人，想的多而且足夠的細(xì)。從全局掌控者的維度，不能被傳統(tǒng)的思考框架或職業(yè)經(jīng)理人給你的思考框架陷進(jìn)去，比如光談運(yùn)營服務(wù)是很虛的一件事，什么是運(yùn)營，運(yùn)營具體怎么做？投入產(chǎn)出怎么算，對(duì)客戶真的有價(jià)值嘛。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的小市場容不下那么多人，要一起把蛋糕做大
對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總量的討論總是絡(luò)繹不絕，很多機(jī)構(gòu)、企業(yè)都對(duì)行業(yè)總量進(jìn)行了預(yù)估。各種說法都有，小的1萬億左右，大能估到4萬億樣子。筆者理解這個(gè)數(shù)字是被大大高估了。就工業(yè)廠房而言，行業(yè)總量國家統(tǒng)計(jì)局有公布“廠房及建筑物竣工價(jià)值”（季度更新）。
統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)還有“廠房竣工價(jià)值”、“廠房竣工面積”、“廠房及建筑物竣工面積”、“廠房及建筑物竣工價(jià)值”，以及分省相關(guān)數(shù)據(jù)。可以看到2021年“廠房及建筑物竣工價(jià)值”總量是9524.63億元、“廠房及建筑物竣工面積”是56396.61萬方，單方平均價(jià)值為1688元/平，這就是國內(nèi)廠房的整體情況。
但要注意的是，9524億并不是工業(yè)地產(chǎn)市場的整體情況，我國每年出讓的工業(yè)土地基本在2.5萬塊左右，月平均2000塊土地出讓，通過大數(shù)據(jù)計(jì)算對(duì)拿地企業(yè)進(jìn)行股權(quán)結(jié)構(gòu)穿透，根據(jù)穿透后的母公司股權(quán)情況，將拿地分為產(chǎn)業(yè)企業(yè)、政府平臺(tái)公司、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、其他四個(gè)大類，其中“政府平臺(tái)公司+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商”主要以建設(shè)中小企業(yè)園區(qū)為主，占比約為25%~30%（近年來占比有所下降）。同時(shí)考慮到：1.不少租賃型項(xiàng)目實(shí)際是用產(chǎn)業(yè)企業(yè)拿地，申報(bào)為產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目而非園區(qū)平臺(tái)項(xiàng)目，其中占比按經(jīng)驗(yàn)估算為總量10%；2.考慮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般均價(jià)可達(dá)2000-4000元/平,做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目位置相對(duì)好、高出統(tǒng)計(jì)局工業(yè)廠房的平均價(jià)值；3.其他影響因素，這里就不一一列舉了。
總量統(tǒng)計(jì)下來，其實(shí)就“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”—其中更狹義的“工業(yè)地產(chǎn)”概念而言，每年的市場總規(guī)模樂觀估計(jì)大概也就是4000-5000億左右，其中分割銷售規(guī)模撐死了也就4000億，且收到分割出讓等限制，未來的趨勢是銷售市場會(huì)出現(xiàn)逐步萎縮。當(dāng)然以上估計(jì)是不含B29、商辦等土地的，如果說商辦也算產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那就沒法做總量統(tǒng)計(jì)了。看到銷售市場4000億已經(jīng)偏樂觀這個(gè)數(shù)值，就能理解為什么業(yè)內(nèi)萬洋、聯(lián)東、中南高科等以工業(yè)廠房銷售為主的龍頭企業(yè)年合同銷售一般停留在100-200億元，員工即使聯(lián)東也就4000人規(guī)模，多了也養(yǎng)不起了。換個(gè)角度來說，一定程度來說銷售型廠房TOP5的企業(yè)，市占率已經(jīng)不低了，這和我們外出考察時(shí)基本在每個(gè)區(qū)域都能看到TOP5銷售型廠房企業(yè)項(xiàng)目的直觀感受是一致的。我們再換個(gè)視角，4000億是什么概念呢？2017年碧桂園一家傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)突破4000億。這也印證了中城新產(chǎn)業(yè)愛明總早年說的一句話“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是窄門之路”。
而現(xiàn)在遇到的最大矛盾是：大量地產(chǎn)人正在涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)窄門市場，從地產(chǎn)視角來看5000億的總體量，4000億的銷售市場，地產(chǎn)人薪酬要求又高，怎么可能容得下嘛！所以其實(shí)在市場中也可以看到，很多人搞起了二房東，甚至深度下沉，這其實(shí)都是行業(yè)即將步入內(nèi)卷的重要特征。
那這個(gè)問題怎么解決呢？還是那句老話，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)根本是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)詞本身就是聯(lián)東發(fā)明的，特指聯(lián)東模式。園區(qū)本身應(yīng)該是園區(qū)平臺(tái)，如果從中國GDP30%以上即超40萬億是從園區(qū)貢獻(xiàn)出來，且市場不斷上升的這個(gè)思考點(diǎn)，真正的服務(wù)于產(chǎn)業(yè)、做好產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈的服務(wù)，那40萬億的市場怎么會(huì)容不下這點(diǎn)人呢？未來空間巨大大有可為啊！
所以，還是思路決定出路，你要死盯著拿地賣房，那就是4000億，不斷萎縮的市場，要真正的考慮產(chǎn)業(yè)服務(wù)那就是40萬億，不斷增長的市場空間！
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