一個產業園區開發的過程即是一個招商的過程。園區招商實質上是園區通過已有的土地資源、政策資源、環境配套以及區位優勢去吸引企業的投資，從而提高整個區域的稅收。然而，園區也需要圍繞產業鏈進行招商，通過大量的相關產業企業的集聚，形成規模效應，增強園區額競爭優勢。
產業園區的形式多種多樣，如高新區、開發區、科技園、文化園、農業園、特色產業園等以及近來各地陸續涌現的科技新城、產業新城等。作為產業園區的建設者、運營者，必須知悉產業園的綜合背景情況，如園區投資主體與建設類型、園區的生命周期與發展歷程、園區盈利模式等等，做到順勢而行。
產業園區作為產業聚集的載體，既是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式，也是地區社會經濟發展水平的衡量標志，它肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。
園區盈利模式
縱觀國內產業園區的經營狀況，可以看出園區的盈利收入主要來自兩部分：地產增值和產業增值。產業增值又包括產業投資、中介服務、平臺服務、政府補貼、稅收獎勵等五個方面。
客觀地講，現階段絕大多數園區的收入主要依靠地產增值。地產增值指依附在土地溢價基礎之上的一種盈利模式，通過建設工業廠房、物流倉庫、辦公樓宇、商業配套設施并以出租出售方式供企業使用，同時提供物業服務。這同傳統的商業地產模式沒有顯著區別，所以大部分園區還會突出物業載體的營銷宣傳。產業增值是在地產增值的基礎上開展運營服務和享受關聯政策。
01產業投資
主要指園區建立或控股專業性的產業投資機構，如天使基金、VC（風險投資）、PE（私募股權投資）等，以此開展項目投資，或者利用孵化器的優勢對進駐的潛力型企業開展多形式的股權投資，分享企業成長并獲取長期收益。
02中介服務
園區整合產業資源，引進各類中介服務機構，向入園企業提供工商注冊、融資信貸、法律咨詢、人才外包、資質認證、技術中介、管理咨詢、知識產權服務、網絡通信服務等全套的產業服務，并向服務提供方適當收取傭金的收益模式。
03平臺服務
引進中介機構為園區企業服務，獲得少量收益。有實力的園區可以組建專業咨詢部門或專業化公司，自主建立公共服務平臺，如同中介機構一樣，為園區企業提供針對性的技術服務、市場營銷服務、金融信貸服務、管理咨詢服務等，直接獲取咨詢性、服務性收入，正所謂“肥水不流外人田”。平臺服務還可以通過BPO（商務流程外包）等形式獲取長期、穩定的收益。
04政府補貼
產業園區、孵化器通常要建設若干公共服務平臺及配套服務設施，以營造良好的園區環境和產業氛圍，一些園區在建設專業化公共服務平臺時還投資購置了不少專業設備、儀器。
為了鼓勵園區改善創業環境和提高服務能力，區域政府會適當拿出財政資金以項目補貼、貸款貼息等形式給予園區資金扶植。政府補貼經費基本上按照“專項資金、專款專用”的原則劃撥給相關園區。
05稅收獎勵
稅收獎勵指入園企業上繳的稅收一部分歸國稅，一部分歸省、市財政收入，一部分由區縣支配，這部分稅收一般采取部分返還園區的方式，支持園區建設或者用于擴展招商，堪稱區域政府對園區的“績效獎”。
誠然，各家產業園區的建設經營各有側重，收入來源比重不同、各具千秋，但從園區收入構成和比例額度上，不難看出園區的經營定位和運營能力。企業選擇園區時，可關注園區的盈利模式與主要收入來源，因為這預示著入園企業所能享有的創業成長環境與綜合服務。
對一家產業園來說，知悉產業園區的來龍去脈就好比了解自己的“前世今生”，在前行的路上，學習效仿也好，創新實踐也罷，明確發展方向，明晰成長路線，這才是關鍵。
一個產業園區開發的過程即是一個招商的過程。園區招商實質上是園區通過已有的土地資源、政策資源、環境配套以及區位優勢去吸引企業的投資，從而提高整個區域的稅收。當然，如果單純只考慮企業的投資額而忽略園區的整體布局，那可能會導致園區的競爭力逐漸削弱。產業園區要利用好產業鏈招商，為園區增強競爭力。
產業鏈描述了一個具有某種內在聯系的企業群結構，它是一個相對宏觀的概念。產業鏈中大量存在上下游關系和相互價值的交換，上游環節向下游環節輸送產品或服務，下游環節向上游環節反饋信息。
所謂產業鏈招商，就是圍繞一個產業的主導產品及與之配套的原材料、輔料、零部件和包裝件等產品，以及相關服務配套來吸引投資，謀求協同發展，形成倍增效應，以增強產品、企業、產業乃至整個區域綜合競爭力的一種招商方式，并建立起同一產業間各種投入品及成品的技術經濟聯系。
產業鏈招商的作用
相比傳統招商引資方式，園區產業鏈招商擺脫了一味比拼土地、稅收等優惠政策的方式，而是以更深層次和更具長遠效應的產業鏈打造為目標，基于構建產業鏈的需要，尋找和彌補產業鏈的薄弱環節，確定目標企業，打造產業集群，有目的、有針對性地進行產業招商。
1產業鏈招商是產業推動的粘結劑
產業鏈招商對經濟發展的作用是不容忽視的。一方面，除了促進經濟總量增加的直接效應外，產業鏈招商好比黏結劑，將上下游企業黏合在一起。通過產業的高度集聚，極大地提高社會化生產的組織化程度，通過就近配套、就近采購甚至是“一站式”采購，極大地降低了生產成本，增強競爭力。另一方面，產業鏈招商可以產生技術示范上的橫向溢出效應和縱向溢出效應。橫向上，同類型企業的門對門競爭有助于技術的快速進步；縱向上，上下游企業在相互配套適應過程中會不斷向先進技術企業靠攏。特別是高端研發環節的引入，能促進整個產業的技術提升，還可能成為相關產業的研發中心、銷售中心，甚至是價格形成中心。
2產業鏈招商是區域品牌的助推劑
產業區域的地位與區內產品品牌休戚相關, 產業鏈所在的區域通常具有完善的基礎設施、完備的服務功能、良好的服務品質和一定競爭優勢的核心業務, 在相同或相近的區域中，能夠吸引相關產業向該區域內集聚, 并且能夠不斷促進區域內產業的技術進步和經營創新，保持產業鏈區位的持續發展, 形成區域內產業和產品在市場競爭中的明顯優勢，在打造產品品牌的同時，助推區域品牌的形成和持續發展。
產業鏈招商的操作
01規劃先行，服務殿后
制定完善的產業發展規劃是產業鏈招商的基礎。根據完善而詳細的產業發展規劃，制定可指導操作的園區產業鏈投資實施計劃，園區招商部門才能把有限的資源用在重點產業的招商上。同時，政府可以在相關政策上對重點產業予以傾斜，在增強產業配套能力和產業中介服務水平上有所作為。
在產業鏈企業的選擇上，一些資深人士給出的經驗是：出口量大、總成組裝式、能在當地大量采購零部件的龍頭企業比較符合產業鏈發展需要。
產業鏈招商要本著產業集聚、功能轉型、綜合環境優化的目標研析產業鏈的主體，載體、服務配套等。
02引進一家，帶來一串
通過產業鏈招商，無疑可以提高招商的成功率，減少盲目性。在產業鏈中，引進哪個環節的企業也大有講究。很多產業園區的產業鏈招商實例告訴我們，龍頭、核心企業是產業招商的關鍵。核心企業對于一個產業的作用，正如恒星對于圍繞它的行星一樣不可取代，引來一家核心企業，往往能引來一連串配套企業，甚至能憑空打造出一條新的產業鏈。
03專家招商，團隊合作
產業園打造產業鏈，實施產業鏈招商，可以說，大多數的園區招商機構仍然缺少產業的專業分工，熟悉產業特點的專家型招商人才還較為欠缺，一定程度上影響了產業鏈招商的成效。這是目前眾多園區招商機構急需解決的問題。
客觀地講，產業園區的招商中，重總量擴張而輕集約產出，重數量而輕質量，重企業招商而輕產業配套，重招商活動而輕產業鏈整合等傾向仍較為突出。鮮有園區研究制定出適合本地區和本園區的產業鏈投資指導目錄，而導致產業鏈招商在實踐中難以有效操作。
隨著現代產業園區的發展，園區產業鏈的規劃越來越受到投資企業的關注，也逐漸成為園區的特色優勢。企業更愿意選擇產業相關度高的園區進行投資。園區也需要圍繞產業鏈進行招商，通過大量的相關產業企業的集聚，形成規模效應，增強園區額競爭優勢。
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